마지막 관문 넘은 강남 재건축…집값 다시 들썩일까

9·13대책 이후 하락세 이어져
반포1 등 개별단지만 호재 전망

재건축초과이익환수 적용받는 다른 단지는 영향 제한적일 듯

서울 반포주공1 신반포4지구 등 랜드마크 단지의 관리처분계획인가가 얼어붙은 강남 재건축시장을 살릴 수 있을까.

부동산 전문가들은 전체 시장 분위기를 반전시키긴 어려울 것으로 예상했다. 부동산업계에 따르면 강남 재건축 아파트는 지난 ‘9·13 부동산대책’ 이후 가격 하락을 선도하고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용면적 106㎡는 9월 35억원까지 거래됐지만 지난달엔 33억원에 팔렸다. 실거래가 기준으로 2억원 이상 떨어졌다. 9월 15억3000만원에 거래됐던 신반포4지구 신반포8차 전용 52㎡도 이달 14억7000만원에 손바뀜됐다. 강남구 은마아파트, 송파구 잠실주공5 등의 호가도 1억~2억원 하락했다. 재건축 아파트값 하락세는 일반아파트로 확산하면서 잠실 리센츠 등 강남권 아파트의 호가가 최고점 대비 최고 2억원 하락했다.
부동산 전문가들은 이번 관리처분계획인가가 얼어붙은 강남 아파트 시장을 녹일 수는 없을 것으로 전망했다. 이들 단지는 재건축초과이익환수제를 피했지만 다른 대부분 재건축 추진단지는 이를 적용받는 까닭이다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “상승장에선 개별 호재가 주변 아파트에 영향을 주지만, 하락장일 때는 개별 단지마다 따로 움직인다”며 “재건축 초기 단계 아파트는 재건축초과이익환수제 및 9·13 부동산대책의 타격이 너무 커서 당분간 기간조정을 거칠 가능성이 높다”고 전망했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “대출규제, 양도세 중과 등의 규제도 많아 사업이 지지부진해지면서 가격이 당분간 약세를 보일 것”이라고 말했다.
그러나 부동산 전문가들은 중장기적으론 재건축 대상 아파트값이 반등할 수 있을 것으로 보고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축·재개발 규제로 새 아파트 인허가 물량이 올 들어 반토막 났다”며 “3~4년 뒤 공급 부족 현상이 심해지면 서울 집값이 다시 불안해질 가능성이 있다”고 지적했다.

내년 하반기 이주…당분간 전셋값 영향 없을듯
반포1·신반포4 재건축 향후 일정

분양계획·단지설계 등 조정 계획
이주비 대출 막혀 협상도 관건

신반포4 7월, 반포1 10월 이주 땐 
주변 전세시장 강세 보일 듯

서울 강남권 요지에서 가장 덩치가 큰 재건축 사업장 두 곳이 관리처분인가를 받았지만 주변 전세가격은 당분간 별 영향을 받지 않을 전망이다. 두 곳 모두 내년 하반기는 돼야 이주에 들어갈 수 있어서다.
총 2898가구로 구성된 신반포4지구(한신4지구)는 내년 7월부터 이주하기로 했다. 반포주공1단지 1·2·4주구(2090가구) 재건축 조합은 이주 시점을 내년 10월로 잡았다. 통상 이주비 협의 등을 거쳐 관리처분인가 이후 2개월 안에 이주한다는 점을 감안하면 일정이 다소 늦은 편이다. 조합들은 서울을 대표하는 랜드마크로 건설하기 위해 이주에 앞서 설계와 신축가구 수를 조정할 계획이다.
각 조합은 일단 조합원 분양계획과 단지 설계 등을 수정할 예정이다. 김학규 신반포4지구 조합장은 “조합원들의 주택형 선호 변화를 반영해 조합원 분양계획을 새로 마련할 것”이라며 “기존 계획은 2~3년 전 조사를 통해 세운 것이어서 그간 시장 상황과 정부 정책 변화로 달라진 주민 선호도를 따라가지 못한다”고 설명했다. 오득천 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합장은 “이주 전 설계안 등 사업시행계획을 변경할 예정”이라며 “인근 반포중학교에서 학사일정과 교육환경 등을 이유로 내년 겨울께부터 이주해달라고 요청해와 이주 시점을 내년 10월로 결정했다”고 말했다.
각 단지는 시공사가 내세운 혁신설계안도 일부 반영할 계획이다. 반포주공1단지 1·2·4주구와 신반포4지구 모두 기존 관리처분계획은 조합 자체 설계안을 기반으로 짰다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 작년 말까지 관리처분계획인가 신청 속도를 높이다 보니 시공사가 제시한 설계안을 미처 반영하지 못했다. 조합원 결의 등을 거쳐 시공사 혁신설계를 취사 선택해 적용하는 데에도 한 달 이상 시간이 걸릴 전망이다.
이주비 협상도 관건이다. 최근 정부는 이주비 대출도 주택담보대출로 간주해 규제를 강화했다. ‘9·13 주택시장 안정대책’에선 ‘1+1’ 분양 신청자는 다주택자로 인정해 이주비 대출을 받을 수 없도록 했다. 반포주공1단지 1·2·4주구 조합에 따르면 이 단지는 약 1300가구가 1+1 재건축을 신청했다. 신반포4지구에선 신반포8차 등의 일부 주택형 소유자가 1+1 재건축 신청 가능권에 들어간다.

이주 시점에 주변 전세시장이 들썩일 가능성이 있다. 한꺼번에 총 5000여 가구가 움직이는 까닭이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “이주 시점이 내년 하반기부터여서 당장 주변 전셋값에 미치는 영향이 크진 않지만 본격 이주가 시작된다면 서초 일대 전세가격이 강세를 보일 것”이라고 전망했다.
반포주공 1·신반포 4…2.8兆 부담금 피했다
서초구, 관리처분계획 인가
반포·잠원 랜드마크 될 듯

서울 재건축 최대어로 꼽히는 서초구 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’와 ‘신반포4지구’가 재건축을 위한 마지막 관문(관리처분계획인가)을 통과했다. 이들 단지는 최고 입지 여건을 갖춘 데다 단지 규모도 매머드급이어서 재건축 후 서울의 최고 부촌 자리에 오를 것으로 전문가들은 예상했다. 

3일 서초구는 반포주공1단지 1·2·4주구와 신반포4지구의 관리처분계획을 각각 인가했다. 두 정비사업지가 관리처분계획인가를 신청한 지 약 1년 만이다. 서울시는 전세난을 우려해 지난 3월 주거정책심의위원회를 열어 두 정비사업장의 관리처분인가 예정 시기를 늦췄다. 재건축단지는 관리처분계획인가를 받은 이후 이주와 착공에 들어갈 수 있다.
두 정비사업장이 관리처분계획인가를 받음에 따라 작년 말 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 속도전을 벌인 단지들이 모두 재건축 부담금을 피하게 됐다. 올해부터 새로 인가를 신청하는 재건축사업장은 재건축초과이익환수제를 적용받는다. 재건축초과이익환수제는 재건축사업으로 얻은 조합원 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과액의 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도다. 반포주공1단지는 2조원에 달하는 부담금을 내지 않아도 될 전망이다. 신반포4지구도 부담금 8000억원을 아낄 수 있게 됐다.
한강변에 자리잡은 반포주공1단지 1·2·4주구는 서울 최고 부촌으로 거듭날 것으로 전문가들은 예상했다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 사업비가 2조6000억원에 달하는 대규모 정비사업지다. 한강변에 56개 동 5335가구의 새 단지가 들어선다.
신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “경쟁 상대인 압구정현대 등의 재건축이 지지부진해 반포주공1단지가 당분간 강남권 인기 주거지 자리를 지킬 것”이라고 말했다.