서울 집값 '들었다 놨다'…'노·도·강'에 도대체 무슨 일이?

9·13 이후에도 노원·도봉·강북구 2주 연속 상승세
"노도강 매수세까지 꺾이면 서울 집값 조정 가능성"

서울 아파트값 상승세가 빠르게 둔화되면서 조정기인지 실제로 안정화 단계에 접어들었는지에 관심이 모아지고 있다.
9일 한국감정원의 '10월 첫째 주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률(1일 조사기준)은 전주(0.10%) 대비 0.01%포인트(p) 축소된 0.09%를 기록했다.
서울 아파트값 주간 상승률은 지난달 3일(조사일 기준) 0.47%로 고점을 찍은 뒤, 9·13 부동산대책을 앞둔 지난 10일 0.45%로 주춤하더니 9·13 대책 발표 후 급격히 상승폭이 줄며 4주 연속(0.47%→0.45%→0.26%→0.10%→0.09%) 둔화됐다.

상승폭이 한 달 새 가파르게 꺾이자 서울 아파트 시장이 조만간 조정기 장세에 들어설 수 있다는 전망들도 하나둘 제기되고 있다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "9·13 대책 중 즉시 시행된 대출규제가 영향을 미치면서 매수세가 꺾였고 금리인상까지 앞둬 위축된 상황"이라며 "그동안 집값 상승에 대한 피로감도 커 주택시장이 조정에 들어갈 가능성이 높아졌다"고 말했다.
현재 서울 주택시장의 주목할 점은 강남3구(강남·서초·송파구) 등 대표적인 인기지역의 상승세는 크게 꺾인 반면, 이른바 '노도강'으로 불리는 노원·도봉·강북구 등 외곽지역이 오르면서 전반적인 상승세를 뒷받침하고 있다는 것이다.

도봉구의 경우 지난주 0.18% 올라 25개 자치구 중 가장 높은 상승세를 기록했다. 강북구와 노원구가 모두 0.15%씩 올라 그 뒤를 이었다. 직전 조사에서도 도봉구는 0.18% 주간 상승률을 기록해 25개 자치구 중 가장 높았고 강북구(0.16%)와 노원구(0.15%)가 나란히 2, 3위를 기록했다.
반면 강남3구 중 하나인 서초구는 상승률이 9월 마지막 주 0.03%를 기록한데 이어, 지난주 0.01%로 축소돼 마이너스(-) 변동률을 목전에 뒀다. 강남구와 송파구도 지난주 각각 0.04%, 0.07%의 상승률로 서울 평균(0.09%)을 밑돌았다. 한강변 주요 지역인 마포구(0.12%), 용산구(0.03%), 성동구(0.06%) 등도 서울 평균을 조금 웃돌거나 낮았다.

감정원 측은 "9·13 대책 이후 매도·매수자가 일제히 관망세로 돌아선 가운데 노도강 지역 등 그동안 상승폭이 낮았던 외곽지역에 매수세가 유입되면서 상승세가 유지됐다"고 설명했다.
실제 실거래가 19억2000만원을 기록했던 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡의 호가는 최근 18억원 초중반대로 떨어졌고, 인근 엘스(전용 59㎡) 역시 호가가 15억원대에서 13억원대로 뚝 떨어졌다. 강북에서도 16억원까지 치솟았던 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡가 15억원대로 떨어졌다.

그러나 도봉구에서는 방학동 우성2차 아파트 전용 84㎡가 지난주 시세보다 수천만원 높은 3억8000만원에 팔린 뒤 호가가 4억 초중반대로 올랐다. 노원구 중계동 중앙하이츠 전용 84㎡도 4억8500만원에 거래된 뒤 호가는 5억 초중반대로 형성되고 있다.
서울부동산정보광장 통계를 보면 이달 도봉구 아파트 거래량은 7일 기준으로 165건을 기록해 지난해 10월 한 달 거래량(166건)에 이미 육박했다. 노원구와 강북구도 이달 각각 428건과 60건이 거래돼 지난해 기록을 넘어섰거나 근접한 상태다.
도봉구 A공인중개소 관계자는 "예전부터 노도강 지역은 집값이 오를 땐 가장 늦게 오르고 또 늦게 떨어지는 모습을 보여왔다"며 "그동안 상승폭이 상대적으로 낮았던 데다, 대출제한 영향이 적어 수요가 지속적으로 몰리는 것으로 보인다"고 말했다.

노도강 지역의 올초부터 현재까지 아파트값 누적 상승률은 각각 3.27%(노원), 4.46%(도봉), 6.18%(강북)로 서울 평균(6.78%)보다 아직 낮은 상태다. 정부가 9·13 대책 등을 통해 대출제한을 대폭 강화하면서 대출 부담이 적은 저평가 단지에 대한 관심이 높아졌다.
이로 인해 일각에선 서울 집값의 '마지막 보루'인 노도강 지역의 매수세가 꺾이는 시점이 서울 아파트 시장 조정 시점이 될 것이란 전망이 나오고 있다.
장재현 리얼투데이 본부장은 "현재 노도강 지역이 서울 집값 상승세를 뒷받침하고 있지만 집값이 더 오를 경우 결국 매수세가 멈추고 관망세에 접어들 수 밖에 없을 것"이라며 "호가 하락 단지가 확산되면 서울 집값도 조정이 불가피할 것"이라고 내다봤다.