돈 버는 부동산 경매, 어떻게 하는 걸까?

꼬마빌딩에 관심 있는 사람, 부동산 경매를 어떻게 시작해야 하는지 궁금한 사람, 퇴사 이후 수익 낼 수 있는 방법이 궁금한 사람.
'조물주 위에 건물주.' 좀 웃픈 말이죠? 건물 가진 사람이 최고라는 이 말에 완전히 동의하고 싶진 않지만, 꼬박꼬박 수입이 나오는 건물 하나쯤 있었으면 하는 건 대부분 사람들의 바람 아닐까요?
최근엔 수익형 부동산 시장에 자금이 몰리고 있습니다. 매달 임대수익을 얻을 수 있고 시세차익을 기대할 수도 있는데다, 10년째 지속된 저금리 기조와 주택시장 규제 정책으로 투자자들의 관심이 수익형 부동산으로 옮겨갔다는 분석이에요.
언젠가 직장을 떠나게 될 때를 고민한다면, 퇴사 후에도 수익을 마련할 수 있는 창구를 마련해야 하죠. 그래서인지 최근 상가, 오피스텔 같은 수익형 부동산에 30~ 40대 투자자 비중이 크게 늘고 있다고 하는데요. 더불어 부동산 펀드 같은 간접투자상품이나 해외부동산 투자 수요도 늘고 있다고 합니다.
특히 오피스 빌딩 공실이 늘어나고 대형 오피스 가격이 크게 오른 탓에, 대안으로 중소형 '꼬마' 빌딩이 주목 받기 시작했습니다. 꼬마빌딩에 투자해 본업 이상의 수입을 거두고 있는 연예인들의 투자 성공담들이 어느 새부턴가 심심찮게 뉴스를 장식하고 있는데요.

가수 장범준이 실투자 금액 8억 원을 들여 20억 원을 주고 매입한 대치동 한 꼬마빌딩의 현재 시세는 33억 원이라고 하죠?
방송인 홍석천은 이태원 식당가의 임차인이었다가 임대료를 감당하지 못하고 나와 대출 13억여 원을 끼고 20억 원에 건물을 매입했습니다. 그곳은 주요 상권이 아니었지만 '홍석천 가게'라는 입소문이 나면서 손님이 몰리기 시작했지요.
요즘 뜨고 있는 동네 연남동에는 걸그룹 씨스타의 멤버 소유가 약 16억 원에 매입한 꼬마빌딩이 있습니다. 소유의 친언니도 같은 동네에 커피숍을 운영하고 있다지요.

하지만 부동산의 경우 유동성이 적고, 투자를 위해서는 목돈이 필요하다 보니 쉬운 일은 아닙니다. 은퇴 준비를 위한 수익형 부동산 투자, 어떻게 하면 현명하게 준비할 수 있을까요?

꼬마빌딩, 4가지 조건을 따져 보세요!

① 임차 수요가 풍부해야 한다
월세 소득을 꾸준히 유지하려면 건물에 '공실'이 있어선 안 되겠지요! 수익형 부동산은 공실 없이 안정적으로 운영할 수 있느냐가 가장 중요합니다. 3~4층 업무시설이 들어간 꼬마빌딩은 공실이 장기간 방치되는 경우도 있어 공실률 관리가 꼬마빌딩 성공 투자에 가장 중요한 포인트라고 하네요.
임차 수요가 풍부한 인프라를 지닌 부동산이어야 공실 걱정을 덜 수 있는데요. 그래서 입지여건은 정말 중요합니다. 교통이 괜찮은지, 유동인구가 얼마나 많은지 주변 입지를 꼼꼼히 따져봐야 해요. 역세권을 중심으로 생활권과 상권이 형성되기 때문에 교통 입지는 부동산 가치에 큰 영향을 미칩니다.
배후수요에도 신경을 써야 하는데요. 새로 조성된 아파트 단지의 상가에 투자할 때 꼭 주의해야 할 점은 아파트 입주율입니다. 아파트 입주율이 떨어져서 상가가 계속 공실로 남는 경우가 있거든요.

② 상권 경쟁력을 따져 보라
경기 불황에 따른 임대수익률 저하도 고려해야 합니다. 임차료를 내지 못하는 상점이 늘고 공실이 많아지면 무리한 대출을 받고 건물을 산 빌딩주로선 난감한 입장이 돼 버리니까요.
소비 수준이 받쳐주지 않는 상권은 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 홍대, 이태원, 가로수길, 명동 같은 특수상권도 높은 임대료 부담으로 공실이 눈에 띄게 많아졌다고 해요. 반대로 배후주거지 구매력이 향상되면 상가 수익성이 개선되고 빌딩 시세도 올라갈 수 있습니다. 배후주거지역에 입주할 주민의 구매력이 높을 것으로 예상되면 고급 수요에 맞춘 카페와 음식점이 함께 늘어나기도 하거든요.

③ 건물 노후도를 꼼꼼히 파악하라
건물이 얼마나 오래됐는지도 살펴봐야 합니다. 자칫 건물을 보수하는 데만 상당한 비용이 소요될 수 있기 때문이에요. 입지가 좋아도 건물이 낡았을 경우 누수나 안정성 등에 문제가 생길 수 있죠. 보통 건물 외부만 보고 판단하기 쉬운데요. 내부 벽체의 균열, 옥상의 방수 상태, 지하층의 누수 흔적들을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

④ 상가 임대료 인상 폭 제한과 금리 인상을 고려하라
상가임대차보호법 개정안으로 지난 1월부터 상가 임대료 인상폭이 제한돼 임대료를 한 번에 5% 이상 올릴 수 없게 됐어요. 금리인상도 잠재적인 리스크입니다. 보통 근린상가는 대출을 받아 ‘레버리지 효과’를 활용해 사들이는 경우가 많은데 향후 대출 부담이 커지면 기대한 만큼 수익을 올리기 어렵겠지요. 대출 문턱이 높아지고 이자 부담은 커졌지만 월세는 기대만큼 올려 받을 수 없을 수 있다는 점을 고려하세요.


수익형 부동산 경매에 참여하는 방법
부동산 투자에는 목돈이 필요합니다. 하지만 자본이 넉넉지 않아도 경매를 공부해 투자에 나설 수 있어요. 경매로는 적은 비용으로 물건을 매입할 수 있지요. 그래서 젊은 직장인들이 많이 도전한다고 해요.

특히 올 초에는 꼬마빌딩 즉, 근린상가 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 고공행진을 했습니다. 근린상가 경매는 임차인이나 권리금 문제로 명도이전이 쉽지 않아 까다로운 물건으로 꼽히는데도 낙찰가율이 높아졌다는 것은 그만큼 투자수요가 몰리고 있다는 뜻이겠지요.

[사례] 2018년 8월 첫 주, 서울과 인천, 경기 경매시장에서는 총 889건이 경매 입찰에 부쳐졌는데요. 그 중 서울 수도권 수익형 부동산의 최고 낙찰가율은 경기 남양주시 주유소 건물로, 첫 입찰에서 5명이 입찰해 감정가 5억 7378만 원의 129%인 7억 4162만원에 낙찰되었습니다. 다음으로 높은 낙찰가율을 보인 물건은 서울 마포구 신공덕동 지하 1층 근린상가로, 첫 입찰에서 2명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 127%인 1억4900만 원에 낙찰됐고요. (자료 출처: 메트로 컨설팅)

경매를 처음 시작하는 초보자라면 전문 컨설팅 업체의 도움을 받을 수 있습니다. 회원가입비와 낙찰 시 감정가의 1.5~2%의 낙찰 수수료를 지급해야 하는데요. 컨설팅 업체는 물건을 탐색하고, 현장답사 및 권리분석, 시장분석, 소송 진행까지 대행합니다. 고액의 컨설팅 비용이 들지만 많은 것을 배울 수 있죠! 경매 경험자들은 주로 법무사를 활용합니다. 법무사는 낙찰 후의 서류와 세금을 정리하는 역할을 해주어 빠르고 확실한 마무리가 가능하겠죠?
컨설팅 업체를 이용하지 않고 개별적으로 참여하는 방법도 있습니다. 직접 발품을 팔아야 하기 때문에 시간이 오래 걸리고 시행착오도 생길 수 있습니다. 신문공고, 경매정보지, 법원비치서류, 경매사이트 등에서 관련 정보를 얻을 수 있는데요. 최근에는 시간과 비용을 절약할 수 있는 아래와 같은 온라인 경매사이트가 주목 받고 있습니다.
• 대법원 법원경매정보 
• 한국경매 
• 캠코 온비드 
• 부동산 114

중요한 것은 공부, 발품, 그리고 실행력!
초보 투자자에게 부동산은 너무 감질나는 투자 대상일지도 모릅니다. 1년에 투자할 수 있는 금액도 물건도 정해져 있기 때문인데요. 안전한 임대 수익이 나오는 곳에 투자하고 여유 있게 매도 시점을 기다려야 하는 게 수익형 부동산 투자 원칙이지요.

또 중요한 것은 '공부'입니다. 전문가들의 투자법을 연구하는 동시에 자기만의 투자 원칙을 찾아 가야 한다고 해요. 내게 맞는 투자법과 물건, 지역 등을 알아가면서 전략을 세우는 거죠. 정부나 자치 단체의 도시개발계획을 참고해 큰 그림을 그리며 투자하는 안목도 길러야 합니다. 현장에 나가 물건들을 답사하고 지역 동향을 듣기 위해 발품을 팔 필요도 있죠.
마지막으로 필요한 건 투자를 결정할 수 있는 용단입니다. 공부와 조사한 내용을 바탕으로 적실한 타이밍에 과감한 결정을 내려야 수익형 부동산 투자에 성공할 수 있겠죠! 일찌감치 은퇴를 대비하는 현명한 직장인 여러분 모두 경험으로 다진 직감과 결단으로 수익형 부동산 투자에서 성공을 거두시길 바랍니다.