상대적으로 적은 금액으로 투자하려는 사람, 저평가된 부동산에 관심 많은 사람, 저평가된 이유가 궁금한 사람, 실거주 위한 아파트 찾는 사람.
<중랑구 면목동 부동산 보고서>
=목차=
1. 중랑구 면목동 왜 저평가 됐을까?
2. 2026년까지만 기다리면 호재 온다?
3. 저평가 지역 부동산에서 꼭 하는 말 5가지
11월 중순, 중랑구 면목동을 돌아다녔습니다. 현대아파트(1994년 입주)와 두산아파트 4-5단지(2000년 입주)를 비교해봤는데요. 위치, 입주 시기, 세대수 등이 차이 있어 단순비교하긴 어렵지만 두 곳 모두 대략 99㎡(30평대) 초반이 5억5000만~6억원 수준이었습니다.
매매가와 전세가 차이가 꽤 큰 편이었는데요. 30평대 전세는 대부분 3억4000만~3억7000만원이었습니다. 전세를 떠안고 집을 사는 '갭투자(레버리지 투자)'를 하려면 여윳돈이 1억8000만~2억원 정도는 있어야 하는 셈이죠. 더구나 최근 전세가 전국적으로 하락하는 추세입니다 (한국감정원).
서울은 전 지역이 '투기과열지구'로 지정됐기 때문에 집값의 40% 이상 대출을 받기 어렵습니다. 양도세를 물지 않으려면 2년 이상 보유해야하는 것 뿐 아니라 명의자가 실제로 2년 이상 거주해야 하는 조건도 있습니다.
저평가는 영원히 저평가다 vs.
인서울은 시간 지나면 개발된다
중랑구 면목동은 실거주하기에는 나쁘지 않은 편입니다. 앞서 말했듯 사무실이 많은 강남까지 지하철로 30분 정도 밖에 안 걸리고, 근처 상봉동에 이마트·코스트코 등 대형 마트가 있습니다. 망우동에는 중랑숲도 있죠.
하지만 실거주를 목적으로 집을 사면서도 집값이 올라 투자 가치도 있길 바라는 게 사람 심리입니다. 과연 두 가지는 양립할 수 있을까?
면목동에서 10년 넘게 부동산 하고 있는데, 크게 오르는 곳은 아니다. 하지만 떨어지진 않았다. 워낙 쌌으니까. 더구나 큰 호재가 몇 개 있다. (면목동 부동산중개업자)
중랑구 면목동을 중심으로 저평가지역에 대한 궁금증을 풀어봅니다.
1. 중랑구 면목동 저평가 이유
일반적인 표현으로는 '주거 노후화'. 이 지역에는 최근 5년새 지은 주거 단지가 적은 편입니다. 20~30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 70%를 넘는다고 하네요. 다세대 주택 비중도 높죠. 아파트 대부분이 100~500세대 전후로, 대단지가 없는 것도 저평가 이유 중 하나입니다.
② 침수지역의 상징이다.
장마철이 되면 '중랑천 범람' '중랑구 침수' 등의 기사가 뜨곤 합니다. 중랑천과 가깝기 때문인데요. '상습침수지역이라 낙후됐다'는 인식이 많습니다.
보통 '교육 인프라가 낙후됐다'고 표현하죠. 서울에서 교육 환경이 좋은 대표 지역은 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이죠. 중랑구는 대입 진학률 등이 높은 학군은 아닙니다. 중랑구에서는 중계동 학원가로 가는 학생이 많은 편입니다.
④ 교통이 좋지 않다.
도로가 좁아 지하철 7호선 의존도가 높은 편입니다. 출퇴근 시간 7호선은 이용객으로 꽉 찹니다. 종점인 장암에서 타도 빈자리가 거의 없을 정도죠. 앞으로 7호선은 인천과 의정부까지 연장될 예정이라고 하니 호재인 동시에 실수요자에게는 걱정스럽기도 하죠.
용마산을 끼고 있어 오르막길이 많은 것도 집값이 오르지 않는 이유입니다. 면목 현대아파트(아이파크)가 대표적이죠. 아파트 바로 뒤에 용마산(용마폭포공원)이 있는데요. 숲세권이지만 지대가 높아 생활하기는 불편하죠.
⑤ 마땅한 호재가 없다.
이 지역에 대해서 "딱히 나쁜 건 아닌데 확 끌리는 호재가 없다"라는 말을 하곤 합니다. 몇 년 전 면목동 인근에서 진행된 '중화 뉴타운'이 무산되는 등 대규모 재개발 계획이 없기 때문입니다.
2. 대단지·경전철 등 호재
이번에 찾아간 곳은 용마산역과 사가정역. 모두 지하철 7호선입니다. "수십년째 저평가 지역이라는 딱지를 떼겠다." 중랑구 면목동 일대 주민의 오래된 바람인데요. 지역 부동산업계는 "저평가된 이유를 없앨 호재가 있다"고 말합니다.
2017년 분양한 '사가정센트럴아이파크(1505가구)' '면목라온프라이빗(453가구)'를 합쳐 2000세대가 들어옵니다. 2020년 완공될 예정이죠. 지역 부동산중개소는 "아이파크 등 대단지가 들어서면 주변 아파트도 덩달아 가격이 오르는 등 후광효과가 있을 것"이라고 말하네요.
민자사업으로 추진됐던 '면목선'은 무산될 위기였습니다. 사업성이 없다는 평가가 나왔기 때문인데요. 서울 강남과 강북 격차 해소를 위해 서울시가 재정사업으로 바꿔 진행하기로 했습니다. 박원순 시장은 2022년까지 착공하겠다고 밝혔습니다. 완공은 훨씬 이후겠죠.
최근 서울시는 성북구·중랑구를 지나는 동부간선도로를 지하화한다고 발표했습니다. 중랑천도 정비하고 생태 하천으로 만든다는 계획인데요. 2026년에 완공될 예정입니다. 강남에서 의정부까지 40분 이내에 오갈 수 있도록 만든다고 합니다.
3. 요즘 저평가지역 가면 무조건 듣는 말 5가지
① 김수현 정책실장이 임명됐으니 부동산 폭등한다.
→김 정책실장은 참여정부에서 종합부동산세 도입 등 부동산 정책 담당. 문재인 정부에서도 부동산 정책을 설계한 것으로 알려짐. 부동산이 폭등한 2003-2008년, 2017-2018년에 김 실장이 있었다며 그가 정책실장이 됐으니 이번에도 폭등한다는 논리.
저금리 시대에 수익 낼 수 있는 투자 대상이 적기 때문에 부동산에 몰리는 것 뿐. 평균 소득 수준이 높아지면서 부동산 가격도 오르는 것 아닐까.
② 사람들이 산 가격이 원가다. 그래서 떨어질 수 없다.
→최근 정부 대책 나오기 전까지 부동산 가격이 급등했는데, 이 시기에 산 사람은 웬만해서는 자신이 구매한 가격보다 더 낮춰 내놓을 리 없으니 부동산 가격이 떨어지진 않을 것이라는 논리.
QUE's talk: 실거주한다면 대출금 갚으며 살 수 있음. 하지만 당장 팔아야 하는 상황이 온다면 어떻게 될까. 보통 사람들이 '영혼까지 끌어당겨' 대출 받아도 못 사는 집값이라면 집이 팔릴까?
③ 무조건 서울에는 집 한 채 사야 한다.
→앞으로 인구가 적어진다고 하는데, 인프라가 잘 갖춰진 서울로 모일 수 밖에 없다. 다른 지역은 가격이 높으니 서울 저평가 지역이 뜬다는 논리.
서울에 비해 전반적으로 다른 지역이 부동산 침체인 것은 사실. 광주광역시, 대구광역시 등 학군이 좋고 배후수요가 탄탄하거나 경기가 호황인 업종이 자리잡은 지역은 서울보다 투자 가치 높은 곳도 있음.
④ 남들이 망설일 때 사서 남들이 관심 있을 때 팔아라.
→사는 쪽이나 파는 쪽이나 다 지켜만 보는 지금이 오히려 부동산을 사야할 타이밍이라는 논리.
실거주, 투자 등 각 개인의 목적에 따라 부동산 구입하는 시기는 달라야 하지 않을까. 내년 상반기에 대출 상환 압박을 못 이겨 매물이 쏟아질테니 그때 사라는 주장과 지금 매입하라는 주장 중 어떤 말을 들어야 할까?
⑤ 최장 8년간 매물 안나온다.
'매물 잠김' 현상이라고 부른다. 최근 임대사업자로 등록한 사람이 38만여명. 이들이 가진 집은 전국적으로 130만채가 넘는 상황. 4~8년까지 보유하면 양도세, 종부세 등 세금을 감면 받을 수 있지만 그 전에 팔면 세금 내야 함. 이들이 비과세 혜택을 받을 수 있는 8년이 되기 전에는 매물을 안 내놓고 월세 등으로 돌릴 것이라는 논리.
대출 규제와 세금 강화, 기준 금리 등 정책이 시행되고, 시간이 지나 정책 효과가 어떻게 나타날 지 지켜봐야 하지 않을까. 월세 등 수익이 대출금 상환에 필요한 금액보다 적거나 현금이 필요해서 매물을 내놓을 사람도 있을 테니까.
결론은 '집값은 앞으로 안 떨어지고 오른다. 서울 저평가 지역이 마지막 남은 동앗줄이다. 지금 사라' 인데요. 과연 뭐가 맞는 말이고, 어디까지 믿어야 할까요?
<중랑구 면목동 부동산 보고서>
=목차=
1. 중랑구 면목동 왜 저평가 됐을까?
2. 2026년까지만 기다리면 호재 온다?
3. 저평가 지역 부동산에서 꼭 하는 말 5가지
11월 중순, 중랑구 면목동을 돌아다녔습니다. 현대아파트(1994년 입주)와 두산아파트 4-5단지(2000년 입주)를 비교해봤는데요. 위치, 입주 시기, 세대수 등이 차이 있어 단순비교하긴 어렵지만 두 곳 모두 대략 99㎡(30평대) 초반이 5억5000만~6억원 수준이었습니다.
매매가와 전세가 차이가 꽤 큰 편이었는데요. 30평대 전세는 대부분 3억4000만~3억7000만원이었습니다. 전세를 떠안고 집을 사는 '갭투자(레버리지 투자)'를 하려면 여윳돈이 1억8000만~2억원 정도는 있어야 하는 셈이죠. 더구나 최근 전세가 전국적으로 하락하는 추세입니다 (한국감정원).
서울은 전 지역이 '투기과열지구'로 지정됐기 때문에 집값의 40% 이상 대출을 받기 어렵습니다. 양도세를 물지 않으려면 2년 이상 보유해야하는 것 뿐 아니라 명의자가 실제로 2년 이상 거주해야 하는 조건도 있습니다.
매물은 거의 없었습니다. 매도세도, 매수세도 꺾인 때라 무척 한산했습니다. 세금 강화, 금리 인상 등 강력한 부동산 대책이 나왔기 때문이죠. 시기적으로도 비수기입니다. 보통 이사 2~3개월 전에 집을 보러 다니는데, 지금 집을 사면 1~2월 추울 때 이사해야 하니 다들 피하는 시기입니다.
저평가는 영원히 저평가다 vs.
인서울은 시간 지나면 개발된다
중랑구 면목동은 실거주하기에는 나쁘지 않은 편입니다. 앞서 말했듯 사무실이 많은 강남까지 지하철로 30분 정도 밖에 안 걸리고, 근처 상봉동에 이마트·코스트코 등 대형 마트가 있습니다. 망우동에는 중랑숲도 있죠.
하지만 실거주를 목적으로 집을 사면서도 집값이 올라 투자 가치도 있길 바라는 게 사람 심리입니다. 과연 두 가지는 양립할 수 있을까?
면목동에서 10년 넘게 부동산 하고 있는데, 크게 오르는 곳은 아니다. 하지만 떨어지진 않았다. 워낙 쌌으니까. 더구나 큰 호재가 몇 개 있다. (면목동 부동산중개업자)
중랑구 면목동을 중심으로 저평가지역에 대한 궁금증을 풀어봅니다.
1. 중랑구 면목동 저평가 이유
일반적인 표현으로는 '주거 노후화'. 이 지역에는 최근 5년새 지은 주거 단지가 적은 편입니다. 20~30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 70%를 넘는다고 하네요. 다세대 주택 비중도 높죠. 아파트 대부분이 100~500세대 전후로, 대단지가 없는 것도 저평가 이유 중 하나입니다.
② 침수지역의 상징이다.
장마철이 되면 '중랑천 범람' '중랑구 침수' 등의 기사가 뜨곤 합니다. 중랑천과 가깝기 때문인데요. '상습침수지역이라 낙후됐다'는 인식이 많습니다.
보통 '교육 인프라가 낙후됐다'고 표현하죠. 서울에서 교육 환경이 좋은 대표 지역은 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이죠. 중랑구는 대입 진학률 등이 높은 학군은 아닙니다. 중랑구에서는 중계동 학원가로 가는 학생이 많은 편입니다.
④ 교통이 좋지 않다.
도로가 좁아 지하철 7호선 의존도가 높은 편입니다. 출퇴근 시간 7호선은 이용객으로 꽉 찹니다. 종점인 장암에서 타도 빈자리가 거의 없을 정도죠. 앞으로 7호선은 인천과 의정부까지 연장될 예정이라고 하니 호재인 동시에 실수요자에게는 걱정스럽기도 하죠.
용마산을 끼고 있어 오르막길이 많은 것도 집값이 오르지 않는 이유입니다. 면목 현대아파트(아이파크)가 대표적이죠. 아파트 바로 뒤에 용마산(용마폭포공원)이 있는데요. 숲세권이지만 지대가 높아 생활하기는 불편하죠.
⑤ 마땅한 호재가 없다.
이 지역에 대해서 "딱히 나쁜 건 아닌데 확 끌리는 호재가 없다"라는 말을 하곤 합니다. 몇 년 전 면목동 인근에서 진행된 '중화 뉴타운'이 무산되는 등 대규모 재개발 계획이 없기 때문입니다.
2. 대단지·경전철 등 호재
이번에 찾아간 곳은 용마산역과 사가정역. 모두 지하철 7호선입니다. "수십년째 저평가 지역이라는 딱지를 떼겠다." 중랑구 면목동 일대 주민의 오래된 바람인데요. 지역 부동산업계는 "저평가된 이유를 없앨 호재가 있다"고 말합니다.
2017년 분양한 '사가정센트럴아이파크(1505가구)' '면목라온프라이빗(453가구)'를 합쳐 2000세대가 들어옵니다. 2020년 완공될 예정이죠. 지역 부동산중개소는 "아이파크 등 대단지가 들어서면 주변 아파트도 덩달아 가격이 오르는 등 후광효과가 있을 것"이라고 말하네요.
민자사업으로 추진됐던 '면목선'은 무산될 위기였습니다. 사업성이 없다는 평가가 나왔기 때문인데요. 서울 강남과 강북 격차 해소를 위해 서울시가 재정사업으로 바꿔 진행하기로 했습니다. 박원순 시장은 2022년까지 착공하겠다고 밝혔습니다. 완공은 훨씬 이후겠죠.
최근 서울시는 성북구·중랑구를 지나는 동부간선도로를 지하화한다고 발표했습니다. 중랑천도 정비하고 생태 하천으로 만든다는 계획인데요. 2026년에 완공될 예정입니다. 강남에서 의정부까지 40분 이내에 오갈 수 있도록 만든다고 합니다.
3. 요즘 저평가지역 가면 무조건 듣는 말 5가지
① 김수현 정책실장이 임명됐으니 부동산 폭등한다.
→김 정책실장은 참여정부에서 종합부동산세 도입 등 부동산 정책 담당. 문재인 정부에서도 부동산 정책을 설계한 것으로 알려짐. 부동산이 폭등한 2003-2008년, 2017-2018년에 김 실장이 있었다며 그가 정책실장이 됐으니 이번에도 폭등한다는 논리.
저금리 시대에 수익 낼 수 있는 투자 대상이 적기 때문에 부동산에 몰리는 것 뿐. 평균 소득 수준이 높아지면서 부동산 가격도 오르는 것 아닐까.
② 사람들이 산 가격이 원가다. 그래서 떨어질 수 없다.
→최근 정부 대책 나오기 전까지 부동산 가격이 급등했는데, 이 시기에 산 사람은 웬만해서는 자신이 구매한 가격보다 더 낮춰 내놓을 리 없으니 부동산 가격이 떨어지진 않을 것이라는 논리.
QUE's talk: 실거주한다면 대출금 갚으며 살 수 있음. 하지만 당장 팔아야 하는 상황이 온다면 어떻게 될까. 보통 사람들이 '영혼까지 끌어당겨' 대출 받아도 못 사는 집값이라면 집이 팔릴까?
③ 무조건 서울에는 집 한 채 사야 한다.
→앞으로 인구가 적어진다고 하는데, 인프라가 잘 갖춰진 서울로 모일 수 밖에 없다. 다른 지역은 가격이 높으니 서울 저평가 지역이 뜬다는 논리.
서울에 비해 전반적으로 다른 지역이 부동산 침체인 것은 사실. 광주광역시, 대구광역시 등 학군이 좋고 배후수요가 탄탄하거나 경기가 호황인 업종이 자리잡은 지역은 서울보다 투자 가치 높은 곳도 있음.
④ 남들이 망설일 때 사서 남들이 관심 있을 때 팔아라.
→사는 쪽이나 파는 쪽이나 다 지켜만 보는 지금이 오히려 부동산을 사야할 타이밍이라는 논리.
실거주, 투자 등 각 개인의 목적에 따라 부동산 구입하는 시기는 달라야 하지 않을까. 내년 상반기에 대출 상환 압박을 못 이겨 매물이 쏟아질테니 그때 사라는 주장과 지금 매입하라는 주장 중 어떤 말을 들어야 할까?
⑤ 최장 8년간 매물 안나온다.
'매물 잠김' 현상이라고 부른다. 최근 임대사업자로 등록한 사람이 38만여명. 이들이 가진 집은 전국적으로 130만채가 넘는 상황. 4~8년까지 보유하면 양도세, 종부세 등 세금을 감면 받을 수 있지만 그 전에 팔면 세금 내야 함. 이들이 비과세 혜택을 받을 수 있는 8년이 되기 전에는 매물을 안 내놓고 월세 등으로 돌릴 것이라는 논리.
대출 규제와 세금 강화, 기준 금리 등 정책이 시행되고, 시간이 지나 정책 효과가 어떻게 나타날 지 지켜봐야 하지 않을까. 월세 등 수익이 대출금 상환에 필요한 금액보다 적거나 현금이 필요해서 매물을 내놓을 사람도 있을 테니까.
결론은 '집값은 앞으로 안 떨어지고 오른다. 서울 저평가 지역이 마지막 남은 동앗줄이다. 지금 사라' 인데요. 과연 뭐가 맞는 말이고, 어디까지 믿어야 할까요?
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